พ่อมดคอมมูนิตี้มอลล์

โดย บิสิเนสไทย - 16 สิงหาคม 2550

ชายนิด โง้วศิริมณี เคยได้รับฉายาว่า “แมวเก้าชีวิต” แห่งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะสามารถฝ่าฟันวิกฤติและ สามารถดึง บมจ. พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ขึ้นมาจากก้นหลุมของแผนฟื้นฟูได้ในปี 2548 เจริญ สิริวัฒนภักดีได้ชื่อว่าเป็น “ไทคูนน้ำเมา”ในฐานะที่เป็นเจ้าของป้อมค่ายสุราที่ใหญ่ที่สุดในเมืองไทย  มาในยุคปัจจุบัน นักธุรกิจไฟแรงอย่าง“นพพร วิฑูรชาติ” ซีอีโอ บมจ.สยามฟิวเจอร์ฯ จะถูกตั้งฉายาจากวงการธุรกิจ ว่าอะไร...?เมื่อศูนย์การค้าแนวใหม่ของเขา กำลังก้าวขึ้นมาเทียบชั้นยักษ์ค้าปลีก อย่าง เซ็นทรัล และเดอะมอลล์ !

หากย้อนกลับไป 10 กว่าปีก่อน ถ้าเอ่ยถึงชื่อ “นพพร วิฑูรชาติ” ในแวดวงค้าปลีก หลายคนคงได้แต่ส่ายหน้า และถ้ายิ่งบอกว่า เขาเป็นดีเวลลอปเปอร์ คนสำคัญ ที่ร่วมพัฒนา การขยายสาขาของจัสโก้ และเซยู ก็คงจะยิ่งสั่นหัวมากขึ้นกว่าเดิม

กระทั่งวันนี้  นพพร ในตำแหน่ง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สยามฟิวเจอร์ ดีเวลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน) หรือ SF ผู้บริหารศูนย์การค้าเปิด ในรูปแบบ “คอมมูนิตี้ มอลล์” จำนวน 26 แห่ง ที่เติบโตเร็วที่สุดในเมืองไทย

จนก้าวแซงศูนย์การค้าปิดในรูปแบบเดิมๆ  ขึ้นมาอยู่แถวหน้า ด้วยจำนวนขนาดพื้นที่  2.1 แสนตารางเมตร  และจะเพิ่มขึ้นเป็น 2.6 แสนตารางเมตรภายในสิ้นปีนี้ 

ก็ยังไม่แน่นัก ว่า คนค้าปลีกจะรู้จักเขามากขึ้นแค่ไหน !

ทว่า เรื่องที่แปลกยิ่งกว่านั้น ก็คือ   เส้นทาง “ข้ามห้วย”ของนพพร จากอดีตวิศวกรในบริษัท เอสซีที คอมพิวเตอร์ ในเครือปูนซิเมนต์ไทย (SCC) ซึ่งปิดตัวเองลงไปในปี 2533  แล้วกลับมาสร้างอาณาจักรค้าปลีกที่พุ่งทะยานเหมือนกับติดจรวด

ซ้ำยังเสกให้ “สยามฟิวเจอร์ฯ”กลายเป็น “หุ้นบลูชิพ” ในชื่อ “SF” หลังจากที่นำบริษัทเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ใหม่  แม้แต่"วิชา พูลวรลักษณ์" ประธานกรรมการบริหาร บริษัท เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ กรุ้ป จำกัด ยังเข้ามาขอร่วมทุน 25%   เพื่อ “ติดปีก”ให้กับธุรกิจโรงหนังในเครือ 

นพพรทำได้อย่างไร............? 

การ “เจียรนัย”ของจัสโก้

ผู้ประสบความสำเร็จในชีวิต ที่เป็น “ตำนาน” หลายคนในเมืองไทย ไม่ว่าจะเป็นเจ้าสัว เทียม โชควัฒนา  ผู้ก่อตั้งอาณาจักรสหพัฒน์ ,วันชัย จิราธิวัฒน์ ประธานกรรมการ เซ็นทรัล กรุ๊ป  ,เจริญ สิริวัฒนภักดี แม้กระทั่ง ตัน ภาสกรนที ประธานโออิชิ กรุ๊ป  ก็ยังเชื่อว่า คนเราจะยิ่งใหญ่ได้ นอกจาก “เก่ง” แล้ว ยังต้องบวก “เฮง” ด้วย 

หากเราจะตีความหมายของคำว่า เฮง คือ โชคดี และ  “โชคดี”ที่ว่า คือ “โอกาส”ซึ่งจะนำไปสู่ จุดเปลี่ยนที่สามารถ “พลิกชะตาชีวิต”ได้   ปัญหาอยู่ที่ว่า เมื่อคนเรามีโอกาสแล้ว จะสามารถคว้ามาได้แค่ไหน

นพพร ทายาทรุ่นที่ 4  ของ “เสียน  วิฑูรชาติ” เจ้าของตลาดสดเก่าแก่มีนบุรี ก็เช่นกัน เขาไม่ยอมปล่อยโอกาสทองที่เกิดขึ้นให้หลุดมือไป..........

“มันเป็นเรื่องบังเอิญ เนื่องจากที่บ้านของคุณนพพร ทำธุรกิจให้เช่าที่อยู่แล้ว บริษัทสยามจัสโก้ ของญี่ปุ่น ได้ส่งเจ้าหน้าที่เข้ามาสำรวจ เขาต้องการที่ดินมีนบุรีในชุมชน จะเปิดซูเปอร์มาร์เก็ต แถวนั้นก็ที่ของคุณปู่นพพรทั้งนั้น เขาก็เลยมาติดต่อ”  สมนึก  พจน์เกษมสิน กรรมการผู้จัดการ บมจ.สยามฟิวเจอร์ฯ มือขวาคนสำคัญของนพพร เปิดเผยเรื่องนี้กับ”บิสิเนสไทย”

นพพร เสนอตัวเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยใช้ที่ดินซึ่งเป็นบ้านเดิมของตระกูล ให้จัสโก้เช่าระยะยาวแทนที่จะซื้อขาด  ปรากฏว่าโปรเจ็คแรกระหว่างนพพร กับ จัสโก้ ประสบความสำเร็จอย่างงดงาม

ทำให้ จัสโก้ สนใจที่จะร่วมลงทุนต่อ  เขาจึงนำเรื่องนี้ไปปรึกษา “พงศ์กิจ สุทธพงศ์”  อดีต ริจินัลเมเนเจอร์ของโนเกีย ที่สิงคโปร์ และรักษาการประธานของไออีซี ผู้ที่นำเอาโนเกียมาจำหน่ายในไทยเป็นคนแรก ซึ่งเป็นรุ่นพี่ที่ปูนซิเมนต์ไทย 

และพงศ์กิจ เห็นว่า นี่คือ “โอกาส”ทางธุรกิจ  ถ้าหากทำให้ญี่ปุ่นยอมรับได้ เท่ากับว่า ก็จะยอมเป็นพันธมิตรทางธุรกิจกับเราไปจนวันตาย
สมนึกบอก  นพพรเคยกล่าวถึงเรื่องนี้ไว้ว่า  "นี่เป็นเรื่องโชคดีอีกอย่างเหมือนกัน บางคนบอกว่า ต้องทำได้ กับต้องได้ทำ ถ้าได้ทำ แต่ทำไม่ได้ ก็ไม่สำเร็จ หรือทำได้ แต่ไม่ได้ทำก็ไม่ประสบความสำเร็จ ผมโชคดีที่ทำได้ และได้ทำทั้งสองอย่างในเวลาเดียวกัน"

"อีกอย่างผมว่าญี่ปุ่นเป็นคู่ค้าธุรกิจที่แปลก คือตอนเริ่มติดต่อ ยากสุดขีด กว่าจะเซ็นสัญญา กว่าจะอนุมัติ นานมาก แต่ถ้าเขาเริ่มแล้ว เขาลุยไปข้างหน้าอย่างเดียว ถ้าเขาคิดจะคบแล้ว เขาคบยาว เป็นคู่ค้าระยะยาวแน่นอน”

จากนั้น “นพพร” จึงแยกตัวออกมาจากครอบครัว ตั้ง SF ร่วมกับรุ่นพี่...

สยามฟิวเจอร์ฯ ก่อตั้งขึ้น เมื่อวันที่ 29 สิงหาคม 2537 โดยมี “พงศ์กิจ เข้าร่วมบุกเบิกธุรกิจ ด้วยทุนจดทะเบียน 10 ล้านบาท เพื่อประกอบธุรกิจด้านการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า ประเภท ศูนย์การค้าแบบเปิด โดยมี “นพพร” เป็นประธาน เจ้าหน้าที่บริหาร

แต่นั้นมาจัสโก้ก็ร่วมกับSF ขยายสาขาอย่างไม่หยุดยั้ง ไม่ว่าจะเป็นศูนย์การค้าชุมชนบางบอน,ประชาอุทิศ,สุขาภิบาล 3,สุขุมวิท 71 รวมถึงการเปิดร้านบีควิกอีกกว่า 10 แห่ง 

จากชื่อเสียงที่สั่งสมกับจัสโก้  ทำให้เซยู ยักษ์ค้าปลีกญี่ปุ่นอีกราย ติดต่อเข้ามาเพื่อให้สยามฟิวเจอร์ฯ มาช่วยขยายสาขาของเซยูอีก 3 แห่ง ก่อนที่จะปิดตัวเองลงไป เนื่องจากบริษัทแม่ในญี่ปุ่น ถูกวอลมาร์ทเทคโอเวอร์ ต่อมาภายหลังนพพรได้นำท็อปส์เข้ามาแทนที่ และประสบความสำเร็จยิ่งกว่าเดิม เนื่องจากคนรู้จักมากกว่า

หลังจากนั้น เขาก็ตัดสินใจนำสยามฟิวเจอร์ฯเข้าตลาดหลักทรัพย์ใหม่ เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม  2545 และใช้เวลาเพียง 1 ปี ก็สามารถเข้าตลาดหลักทรัพย์ใหญ่ได้
“คุณนพพร คงเห็นว่าเป็นธุรกิจที่กินยาว เพราะการสร้างศูนย์หนึ่ง มาอีกศูนย์หนึ่ง มีระยะเวลาเช่าที่ถึง  30 ปี แสดงว่ามันมี  Long-term income ก็เลยไปชวนคุณอรนพ จันทรประภา ซึ่งเป็นเจ้านายเก่า สมัยอยู่ซีเมนต์ไทย และยังเป็นเจ้านายเก่าของผมด้วย แล้วบอกว่า มาช่วยให้บริษัทนี้เข้าตลาดหลักทรัพย์ให้หน่อย  ซึ่งผมก็เลยเข้ามาช่วยในช่วงนี้เอง” สมนึกเล่า

SF มีทุนจดทะเบียนทั้งสิ้น 535 ล้านบาท  มีพื้นที่ค้าปลีกทั้งสิ้น 1.88 แสนตารางเมตร จากเดิมที่มีพื้นที่เพียง 3 หมื่นตารางเมตรก่อนเข้าตลาดหลักทรัพย์

“นับตั้งแต่เข้าตลาดหลักทรัพย์ตั้งแต่ปี 45 จนถึงปี 50 สยามฟิวเจอร์ ฯโตประมาณ 6 เท่าตัว ปีหนึ่งๆโตมากกว่า 50% หรือ โดยเฉพาะปีที่แล้ว เราโตขึ้น 100% ซึ่งอาจจะเป็นเพราะฐานมันต่ำ แต่เราก็ขยายตัวได้เร็วมาก ต้นเดือนหน้าเราจะเพิ่ม 2.1 แสนตารางเมตร จากสาขาใหม่พัทยา  และจะมีโปรเจคใหม่อีก 7.5 หมื่นตารางเมตร  ผมคาดว่า ภายในสิ้นปีนี้เราจะมีพื้นที่ค้าปลีกเพิ่มขึ้นเป็น 2.65 แสนตารางเมตร หรือเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 40%” กรรมการผู้จัดการ SF ระบุ
“เวทมนต์”เสกเงิน

การแตกตัวอย่างรวดเร็วของศูนย์การค้าเปิดในรูปแบบ “คอมมูนิตี้ มอลล์” ศูนย์แล้วศูนย์เล่า ทั้งที่สยามฟิวเจอร์ เพิ่งเปิดดำเนินการก่อน วิกฤติค่าเงินบาทในปี 40 เพียง 3 ปี
 
นพพรเอาเงินมาจากที่ไหน ?

แม้เขาจะเป็นหลานชายเจ้าของตลาดสดมีนบุรี และครอบครองที่ดินเปล่าในละแวกนั้นอยู่มากพอควร แต่ก็ไม่น่าจะเป็นทุนเพียงพอ ในห้วงที่สินทรัพย์ทุกอย่างในเมืองไทยมีราคาตกต่ำ กระทั่งคอนเนกชันจากยักษ์ค้าปลีกญี่ปุ่น อย่างจัสโก้ เพียงรายเดียว ก็ไม่น่าจะมีแรงส่งให้ SF พุ่งทะยานไปไกลได้ขนาดนั้น เพราะแต่ละโครงการมูลอย่างต่ำๆ 500 ล้านบาทขึ้นไปทั้งสิ้น 
เขาใช้เวทมนต์ หรือ คาถาธุรกิจ บทใด จึงถักทอเครือข่ายของ SF ให้เป็นปึกแผ่น และมี Long-term income มากขนาดนี้!

“คุณนพพรเอาเงินมาจากไหนหรือ ...?” มือขวาของนพพร  ทวนคำถาม เมื่อ “บิสิเนสไทย” ตั้งข้อสังเกตถึงประเด็นดังกล่าว 

“ผมพูดอย่างนี้ดีกว่า  พวกเราเช่าที่ ไม่ได้ซื้อที่  ต้นทุนในการเช่าที่ ถูกกว่าการซื้อที่มาก คิดเป็นคอร์ส ใช้แค่ 10% สำหรับการซื้อที่ แต่ค่าก่อสร้างพอๆกัน ตอนนี้ถ้าคิดตารางเมตรประมาณ 1.5 -2.5 หมื่นบาท แล้วแต่รูปแบบก่อสร้าง แต่เวลาสร้างจะให้เซ้งให้เช่ายาว” สมนึกแจกแจง 

เขาอธิบายต่อว่า “เช่น โครงการหนึ่งเช่าที่มา 30 ปี ใช้เงินลงทุน สมมุติรวมค่าที่กับค่าก่อสร้างรวม 100 ล้านบาท เราเก็บเงินสดลูกค้าปล่อยเซ้ง 60 ล้านบาท แล้วอีก 40% จึงจะใช้เงินลงทุน แต่เงินลงทุนของเราก็กู้แบงก์มาอีก แบงก์ก็พร้อมที่จะให้ เพราะมองว่า 60% เราปล่อยเซ้งไปแล้ว เขาเลยมีความเสี่ยงต่ำ”

หากเป็นอย่างนี้จริง หมายความว่า การลงทุนของเขามีค่าเป็น “ศูนย์”บาท หรือ ไม่ต้องใช้เงินแม้แต่บาทเดียว !

ผู้สันทัดกรณีในแวดวงรายหนึ่ง เปรียบเทียบการสูตรการลงทุนของ SF คล้ายกับตระกูลอัมพุช ผู้บริหารเดอะมอลล์กรุ๊ป กับโปรเจคศูนย์การค้าเมกะมอลล์ ที่มักจะปล่อยเซ้งระยะยาวกับผู้เช่า

“แนวคิดของเดอะมอลล์ โครงการใช้เงินลงทุนเท่าไร ปล่อยเซ้งหมดเลย แต่คำว่า  “เซ้งหมดเลย” ไม่ได้หมายความว่า ปล่อยพื้นที่หมดเลยนะ แต่หมายความว่า เซ้งให้ได้เงินลงทุนของโครงการนั้นๆ ซึ่งเขาไม่ต้องใช้เงินลงทุนเลย อาจจะมีพื้นที่เหลือบ้าง ที่เขาจะปล่อยเช่าระยะสั้น”
ขณะเซ็นทรัล จะแตกต่างออกไป พวกเขาไม่ชอบให้เซ้ง ชอบลงทุนเองแล้วปล่อยให้เช่าระยะสั้นทีหลัง เพราะเซ็นทรัล มี “แม่เหล็ก” ซึ่งเป็นกิจการในเครือ เช่น ดีพาร์ทเมนสโตร์, เพาเวอร์บาย, ซูเปอร์สปอร์ต ฯลฯ เป็นตัวดึงคนเข้าห้าง เพื่อให้ลูกห้องอยู่ได้ แต่ของเดอะมอลล์มีน้อยกว่า ขณะที่สยามฟิวเจอร์ฯไม่มีเลย   

อย่างไรก็ตาม สมคิด ยอมรับว่า โมเดลธุรกิจดังกล่าว ก็มีทั้งข้อดีและข้อเสีย

“ข้อดีเงินลงทุนต่ำ คือ เอาเงินของชาวบ้านเขามาลงทุนก่อน ข้อเสียคือ ค่าเช่าต่อเดือนต่ำ จะได้น้อยลง เพราะการที่ผมเอาค่าห้องมาให้คุณเซ้ง มันก็เหมือนกับเอาเงินค่าเช่าไปล่วงหน้าแล้วส่วนหนึ่ง”
   
เขายกตัวอย่างว่า สมมุติเช่า 1,000 บาทต่อ 30 ปี ก็เหมือนกับเอาค่าเช่าคูณต่อเดือนไปในระยะเวลา 30 ปี แล้วขึ้น 15% ทุก 3 ปี แต่ก็ต้องมีส่วนลดประมาณ 20-30%ด้วย เพื่อสร้างแรงจูงใจ  (ไม่รวมค่าบริหารศูนย์เดือนละ 200-300 บาท) หากผู้มาเช่ายอมจ่าย เพราะส่วนลด จากเดิมแสนหนึ่ง ได้สิทธิ 30 ปี แต่ได้รับส่วนลดเหลือ 80,000 บาท ในแง่ของภาพของ SF ถือว่าปิดความเสี่ยงว่าลูกห้องจะคงอยู่ตลอดไปจนครบสัญญา 

แต่ข้อเสียคือกำไรจะได้ต่ำ คือ หากเทียบผลตอบแทนในแต่ละปี กับวิธีการลงทุนเองแล้วปล่อยเช่าระยะสั้น ทีมบริหารจะต้องบริหารระมัดระวังการบริหารในเรื่องนี้ให้เกิดความสมดุลด้วย เนื่องจาก SF อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ 

ปัจจุบันรายได้หลักๆ ของสยามฟิวเจอร์ฯมีอยู่ 2 ทาง 1.ค่าบริหารต่อศูนย์ คือ เดือนละ 200 บาท 2.รายได้จากการปล่อยเช่าระยะสั้น มีแบบ 3 ปี ,ปีต่อปี และ 3+3 ปี ส่วนใหญ่จะเป็นพวกแบรนด์เนม 

“ส่วน 60% ที่ผมเซ้งไป นั่นคือ เงินลงทุนนะ ส่วนพื้นที่นะ เซ้งไปแค่ 40-50% เท่านั้น ยังเหลืออีก 50-60% ที่จะปล่อยระยะสั้นๆ นี่คือรายได้หลักของเรา” กรรมการผู้จัดการ SF ขยายความ

ซูเปอร์มาร์เก็ต กุญแจแห่งความสำเร็จ
สมคิด กล่าวต่อว่า เคล็ดลับของ SF ที่สำคัญอีกประการหนึ่ง ก็คือ การเลือก และ สร้าง"แม่เหล็ก" เพื่อดึงดูดคนเข้าศูนย์ !

“สูตรของสยามฟิวเจอร์ คนที่จะเป็นแม่เหล็กของเรา เรียกว่า แองเคิ้ล จะต้องเซ้งเท่านั้น เช่าระยะสั้นไม่มี ซูเปอร์มาร์เก็ตที่อยู่กับผมเซ้งหมด เช่น  บิ๊กซี คาร์ฟูร์ จัสโก้ วิลล่า โลตัส เซ้งกับเราหมด ที่สำคัญจะต้องเลือกแบรนด์ที่แข็งแรง เหมาะสมกับย่านนั้น ถ้าเป็นที่ทองหล่อ ร้านกาแฟต้องเป็นสตาร์บัคส์   หรือ สุขา 3  แล้วนำวิลล่า ซูเปอร์มาร์เก็ตไปตั้งอาจจะเจ๊ง ต้องเลือกให้เหมาะสมด้วย ”

ปัจจัยต่อไป ที่ทำให้ SF ประสบความสำเร็จ  มือขวาของนพพร  ฟันธง อย่างมั่นใจว่าคือ   “รูปแบบของศูนย์การค้า”

“รูปแบบของเราคือศูนย์การค้าเปิด หรือ  ศูนย์การค้าชุมชน (Neighborhood Shopping Center) เรานำรูปแบบจากต่างประเทศเข้ามา ซึ่งเป็นเทรนด์ที่สร้างขึ้นมาเพื่อรองรับไลฟสไตล์ของคนรุ่นใหม่ที่เปลี่ยนไปนิยมช้อปปิ้งใกล้บ้าน ศูนย์การค้าประเภทนี้ 1-2 วันไปทีหนึ่ง จากสมัยก่อนที่จะไปซื้อของสัปดาห์ละครั้งกับไฮเปอร์มาร์เก็ต หรือ ศูนย์การค้าแบบปิด”

โมเดลการดำเนินธุรกิจ คือการ นำตลาดสดหรือร้านโชวห่วยตามตึกแถวเดิมมาจัดระบบใหม่โดยมีมืออาชีพเข้ามาบริหารพื้นที่ หมายถึงมีซูเปอร์มาร์เก็ตเข้ามาแทนที่ตลาดสดซึ่งเป็นที่นิยมกันอย่างมากในอเมริกาและยุโรป

“คุณนพพร เขาไม่มีชื่อเสียง  แต่ที่เราพัฒนาศูนย์เราทำถูกต้องตามคอนเซ็ปต์ ตามตำราทุกอย่าง เราเป็นสมาชิกของICSC  สภาศูนย์การค้าโลกของอเมริกัน เขามีการจัดประชุมปีหลายๆครั้ง ก็ได้ความรู้มาจากตรงนี้ ” 

สาเหตุที่ทำให้นพพรเกิดความมั่นใจ เนื่องจากการขยายตัวศูนย์การค้าแบบเปิดมีอย่างต่อเนื่องโดยจากสถิติของสภาศูนย์ การค้าระหว่างประเทศ (ICSC) พบว่าจาก ศูนย์การค้าทั้งหมด 45,721 แห่งในอเมริกา 95% เป็นศูนย์การค้าแบบเปิด
กระนั้นศูนย์การค้าชุมชน  หรือบางครั้งนิยมเรียกว่า คอมมูนิตี้มอลล์ ในเมืองไทยไม่ใช่รูปแบบการดำเนินกิจการใหม่เสียทีเดียว ก่อนหน้านี้ก็มีหลายกลุ่ม ที่ชิมลางในธุรกิจนี้ ไม่ว่าจะเป็น กลุ่มสยามพรีเมียร์และกลุ่มเฟิสท์แปซิฟิค แต่ก็ไม่ประสบความสำเร็จ เนื่องจากไม่มีใครคิดที่จะนำ “ซูเปอร์มาร์เก็ต”มาเป็นแม่เหล็ก เพราะช่วงนั้นซูเปอร์มาร์เก็ตส่วนใหญ่ตั้งอยู่บริเวณชั้นใต้ดินหรือชั้นแรกภายในห้างสรรพสินค้า

“ซูเปอร์มาร์เก็ตขนาดกลางที่เป็นตัวดึงดูด "ผู้เช่าร่วม" ซึ่งทฤษฎีนี้เป็นของต่างประเทศใช้ได้ผลมาแล้วกับศูนย์การค้าขนาดกลางและเล็กโดยเฉพาะ "จัสโก้" "ท็อปส์" และ "บี-ควิก" ที่จับมือกันมาตั้งแต่เปิดโครงการแรกๆ”

ธุรกิจพัฒนาคอมมูนิตี้ มอลล์ ในยุคนี้สำคัญคือต้องสามารถตอบสนองชีวิตประจำวันของผู้บริโภคได้ หมายถึงจะต้องมีบริการต่างๆ แบบครบวงจร คือมีทั้ง ซูเปอร์มาร์เก็ต บริการธนาคารไปรษณีย์ คลินิก ร้านทำผม ร้านขายยารวมถึงโรงเรียนสอนดนตรี ทำให้มีกราฟฟิกที่สูงกว่าห้างสรรพสินค้า

สำหรับเมืองไทยนั้น "ศูนย์การค้ามาบุญครองถือว่าเป็นผู้นำทฤษฎีนี้มาใช้เป็นรายแรก โดยชูศูนย์อาหาร ศูนย์เฟอร์นิเจอร์และเอ็มบีเคฮอลล์เป็นสิ่งดึงดูดใจผู้เช่าพื้นที่ร่วม ถือว่าประสบความสำเร็จ

ปัจจุบันSF มีรูปแบบศูนย์อยู่ด้วยกันทั้งหมด 6 รูป  1.ศูนย์การค้าชุมชนที่ตั้งอยู่รอบนอกเมือง ตามเขตชุมชนหนาแน่น ตามบ้านจัดสรร จะแทนตลาดสด มีพื้นที่ ประมาณ 5,000- 20,000 ตารางเมตร พื้นที่ 4-10 ไร่ มีซูเปอร์มาร์เก็ตเป็นแม่เหล็ก

2.ไลฟไสตล์เซ็นเตอร์พื้นที่ตั้งแต่ 5,000-20,000 ตารางเมตร ขนาดกลางถึง 50,000 ตารางเมตร ซึ่งคือ คอมมูนิตี้มอลล์นั่นเอง เพียงแต่ยกระดับขึ้นมานิดหน่อย ทั้งรูปแบบของศูนย์ ที่มีส่วนเว้าส่วนโค้งมากขึ้นกว่าเดิม ไม่ทื่อๆเหมือนชานเมือง มีต้นไม้ร่มรื่นมีน้ำพุ  มีร้านอาหารมากหน่อย มีเอาท์ดอร์ซิทติ้ง เช่น ที่เจอเวนิว ที่ทองหล่อ เป็นต้น
3. เพาเวอร์เซ็นเตอร์ ที่เอกมัย กับเพชรเกษม อะไรก็ตามที่มีแองเคิลมากกว่า 1 รายเราเรียก เพาเวอร์เซ็นเตอร์ เช่น ที่เพชรเกษมมี 4 กล่อง เป็นอินเด็กซ์ มี โฮมเวิร์ค  มีเมเจอร์ บิ๊กซี อินเด็กซ์ คือ ทุกตัวจะมีแรงในการดึงคนเข้ามาโดยไม่อิงตัวอื่น หรือ ไม่พึ่งแม่เหล็กตัวอื่น ใช้พื้นที่ประมาณ 4 .5 หมื่นตารางเมตร
 
4. คอนวิเนียนเซ็นเตอร์ เทสโก้ เอ็กเพรส, เซเว่นอีเลฟเว่น 5.ร้านบริการเฉพาะอย่าง อาทิ บีควิก ทั้ง 14 สาขา 6. เอ็นเตอร์เทนเมนท์เซ็นเตอร์   เป็นศูนย์บันเทิงในเมือง คือ ที่เอสพลานาด มีโรงละคร มีไอซ์สเก็ต มีร้านอาหาร  จะมีแห่งเดียงในกรุงเทพ เพราะเป็นศูนย์การค้าในลักษณะเดสเนชัน
ยุทธศาสตร์ศาสตร์ 5 ปีSF
ปัจจุบัน กลุ่มเซ็นทรัล กรุ๊ป คือ เจ้าแห่ง “แลนด์ลอร์ด”ค้าปลีกอันดับ 1 ของเมืองไทย ที่ครอบครองอาณาจักรศูนย์การค้า และกิจการค้าปลีกที่กินอาณาเขตกว่า 8 แสนตารางเมตร  ส่วนอันดับ 2 คือ เดอะมอลล์ กรุ๊ป คือ ยักษ์เมกะสโตร์ไฮเอ็น ที่สร้างสีสันฉูดฉาด ไว้กับโครงการอย่าง สยามพารากอน , ดิเอ็มโพเรียม  ด้วยจำนวนพื้นที่ค้าปลีกประมาณ 6 แสนตารางเมตร

ขณะที่อันดับ 3 นั้นดูเหมือนว่า ณ สิ้นปีนี้ สยามฟิวเจอร์ จะผงาดขึ้นมา แซงทั้งมาบุญครองและสยามเซ็นเตอร์ ด้วยจำนวนพื้นที่ 2.6 แสนตารางเมตร

“ อีก 5 ปีนับจากนี้ จะเพิ่มเป็นอีกเท่าตัวคือประมาณ 5.2 แสนตารางเมตร ถ้าเป็นจำนวนศูนย์วันนี้มี 26ศูนย์ เราจะเพิ่มอีกปีละ 5 ศูนย์ ถ้าสิ้นปี 2555  ก็จะมีประมาณ 46 ศูนย์ เกือบ 50 ศูนย์แล้วนะ” กรรมการผู้จัดการ SF บอกถึงยุทธศาสตร์ 5 ปีของบริษัท

ส่วนแผนงานในปีนี้ SF จะลงทุนประมาณ 2 พันล้าน เน้นพัฒนาห้างค้าปลีกในรูปแบบไลฟ์สไตส์เซ็นเตอร์ขนาดใหญ่มากขึ้น ทั้งหมด 5 แห่ง คือ เสนามาสเตอร์แพลน, นวมินทร์ภายใต้ชื่อ เสนาอเวนิว, ปากช่อง จังหวัดนครราชสีมา, พัทยา และเมเจอร์ อะเวนิว รัชโยธิน  คาดว่าจะส่งผลให้รายได้รวมของบริษัทฯเติบโตเพิ่มขึ้นประมาณ 20%
"เราจะขยายศูนย์การค้าไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์ 2-3 แห่ง/ปี ส่วนโมเดลธุรกิจอื่น อาทิเช่น เพาเวอร์เซ็นเตอร์ มีแผนขยายปีละ 1 โครงการ คาดว่าจะมีพื้นที่ไม่ต่ำกว่า 3.7 แสน ตร.ม. ในปีหน้า ส่วนผลประกอบการครึ่งปีแรกมีรายได้รวม 1,000 ล้านบาท และทั้งปีคาดว่าจะทำได้ 2,000 ล้านบาท เติบโต 20% จากปีที่ผ่านมา ถือว่ามีอัตรารายได้เป็นไปตามที่คาดเอาไว้ โดยมียอดความถี่ในการซื้อของผู้บริโภคเพิ่มขึ้นอยู่ที่ 10% ”        
  
สำหรับปีหน้าจะเปิดตัว โครงการลาดพร้าว และรูปแบบเพาเวอร์เซ็นเตอร์ เป็นโครงการขนาดใหญ่ มีแผนพัฒนาโครงการเอกมัย-รามอินทรา และย่านเกษตร-นวมินทร์ ที่มีพื้นที่ขนาดใหญ่กว่า 100 ไร่ แบ่งการพัฒนาเป็น 2 เฟส เป็นไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์ และเพาเวอร์เซ็นเตอร์           

ทั้งนี้ โครงการเสนามาสเตอร์ แพลน ที่ร่วมพัฒนากับกลุ่มทีซีซีแลนด์ ของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี บนเนื้อที่ 320 ไร่ ซึ่งโครงการดังกล่าวมีพื้นที่พัฒนาเฟสแรก 16 ไร่ มูลค่าโครงการ 500 ล้านบาทถือเป็นโครงการใหญ่ที่สามารถพัฒนาต่อเนื่องได้ 6 เฟส คาดว่าจะเปิดให้บริการได้ในไตรมาส 2 ปี 2551

นอกเหนือจากนี้ SF ยังมีแผนที่จะเปิดศูนย์การค้าในรูปแบบใหม่ คือ Auto Mall สำหรับธุรกิจรถยนต์ ให้เช่าทำโชว์รูม และ  Premium Outlet Centre แหล่งชอปปิ้งขนาดใหญ่รองรับกำลังซื้อของชุมชน
 
เขา อธิบายว่า แฟคเตอรี่ เอาเลต เซ็นเตอร์ เป็นรูปแบบใหม่  ไม่เหมือนกับ  กับ ร้าน Outlet ที่เคยมีในเมืองไทยอย่าง  ชะอำ หรือ ปากช่อง เพราะแบรนด์เนมที่วางขายเป็นแบรนด์โลคัล แต่คอนเซ็ปต์ SF จะต้องเป็นแบรนด์จากต่างประเทศจริงๆมาลดราคา

คาดว่าต้องใช้พื้นที่ประมาณ 100 ไร่  ตัวศูนย์ใช้พื้นที่ประมาณแสนตารางเมตรสร้างชั้นเดียว ทำเลที่มองในขณะนี้ก็มี โปรเจคเสนาที่กำลังทำกับคุณเจริญ  กับแถวบางนาตราด

“ขณะนี้อยู่ระหว่างการเจรจากับเจ้าของไลเซนส์ คือกลุ่ม  เชลซี  ในเครือ ไชนอน พร็อพเพอร์ตี้ ของคุณพรทิพย์ นาคหิรัญกนก  หรือ  คุณปุ๋ย ซึ่งเขาดูแลแบรนด์อเมริกันในสังกัดกว่า 30 แบรนด์ เช่น โปโล , ลีวายส์”
ส่วน Auto Mall รูปแบบก็คือ ศูนย์การค้าที่รวมรถยนต์ทุกยี่ห้อ กึ่งๆคล้ายๆกับมอเตอร์โชว์ แต่จะเป็นมอเตอร์โชว์ทั้งปี ไม่เคยมีใครทำสำเร็จ  ที่เมืองนอกประสบความสำเร็จมาก และต้องเป็นรถใหม่ป้ายแดง คนที่จะไปซื้อรถ จะได้ไม่ต้องเดินทางไปดูยี่ห้อโน้นที ยี่ห้อนี้ที แต่มาที่ศูนย์นี้ เดินช็อปเลย จะเอายี่ห้อไหน นี่เป็นเทรนด์มาจากเมืองนอก

“เรามองไปที่เกษตร-นวมินทร์  แต่ตอนนี้ยังไม่ได้คุยกับค่ายรถยนต์ เพียงแต่ทำคอนเซ็ปต์ไปให้คุณเจริญเขาดู  เขาเป็นเจ้าของที่ เส้นเกษตรตัดใหม่ 300กว่าไร่ พิจารณา”

สำหรับโอกาสในการเติบโตของสยามฟิวเจอร์ยังมีทำเลเป้าหมายที่ต้องการเช่าขนาดพื้นที่ 4-20 ไร่ ยังมีเหลือให้บริษัทเช่าทำโครงการอีกมากไม่ว่าจะเป็นในย่านสาทร พระราม 4 และสุขุมวิทขณะที่ ในต่างจังหวัดมีแผนจะรุกไปในเมืองท่องเที่ยว เช่น เชียงใหม่ และ ภูเก็ต เป็นต้น

ถึงบรรทัดนี้ หากจะให้เราตั้งคำจำกัดความถึงตัวตน และเส้นทางธุรกิจของ “นพพร   วิฑูรชาติ” ที่นำพาธุรกิจดีเวลลอปเปอร์ เล็กๆ ซึ่งไม่เคยมีใครรู้จักมาก่อน อย่าง SF มาไกลได้ถึงเพียงนี้   ด้วยเงินทุนก้อนแรกเพียง  10 ล้านบาท  ไม่มีอะไรเหมาะสมไปกว่าคำว่า “พ่อมดคอมมูนิตี้มอลล์”